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一、契税法概述

　　历史上的契税是指在土地、房屋所有权发生转移时，按照当事人双方所订契约载明的价值的一定比例，向产权承受人征收的一种税。我国现行的契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移或变动订立契约时，向产权承受人征收的一种税。

　　1997年4月23日国务院颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）。该条例于1997年7月7日发布，自同年10月1日起施行。新的契税条例的颁布，使我国契税立法得到了进一步完善，使契税征管更加规范。

二、契税的征税范围和纳税人

（一）契税的征税范围

　　根据《契税暂行条例》的规定，我国现行契税的征收范围具体包括：

　　以下列方式转移土地、房屋权属，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，也应缴纳契税：

（二）契税的纳税人

　　契税的纳税义务人是在中国境内转移土地和房屋权属过程中的产权承受单位和个人，具体指国有土地使用权出让或者土地使用权转让中的受让人、房屋的买主、房屋赠与承受人、房屋交换的双方。

三、契税的计税依据和税率

（一）契税的计税依据

　　契税的征税对象是发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。根据《契税暂行条例》的规定，其计税依据的确定分3种情况：

	1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
	2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。
	3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价差。

　　为防止瞒价逃税，暂行条例还规定，对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，其计税依据由征收机关参照当地市场价格核定。

（二）契税的税率

　　契税采用幅度比例税率。暂行条例规定的税率幅度为3~5%。各地具体适用的税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内根据本地实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

四、契税应纳税额的计算

　　契税的应纳税额依计税依据和适用税率计算。计算公式如下：

　　应纳税额=计税依据×税率

　　具体又有以下几种情况：

　　1.土地使用权出让、土地使用权出售。

　　应纳税额=成交价格×税率

　　2.土地使用权赠与。

　　应纳税额=该土地使用权的市场价格×税率

　　3.土地使用权交换。

　　应纳税额=成交价格×税率

　　4.房屋买卖。

　　应纳税额=成交价格×税率

　　5.房屋赠与。

　　应纳税额=该房屋的市场价格×税率

　　6.房屋交换。

　　应纳税额=所交换房屋价格的差额×税率

　　纳税人应纳的契税税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

五、契税的减免

　　根据《契税暂行条例》的规定，契税的减免主要有以下几个方面：

	1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
	2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
	3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
	4.财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

六、契税的征收管理

　　契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得土地、房屋权属转移合同性质凭据的当天。

　　纳税人应当自纳税义务发生之日起10日，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

　　纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。

　　契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。


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